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A Savoir

La vente en viager comporte des droits et des obligations réciproques entre vendeur (crédirentier) et acheteur (débirentier).

En pratique, on distingue le viager libre du viager occupé.

Le débirentier a la pleine propriété du bien acquis et est tenu de payer la rente durant toute la vie du crédirentier.

En viager libre, Il peut occuper ou louer le bien.

En viager occupé, le crédirentier se réserve le droit d‘usage et d’habitation sur la totalité du bien vendu sa vie durant; ce droit, strictement personnel, ne peut être cédé ou loué.

L’acquéreur supporte les charges (gros travaux, assurance propriétaire non occupant, impôt foncier, …). Dans le cas d'une copropriété, le crédirentier assumera 75% des charges locatives hors travaux, les 25% restant à la charge du débirentier.

En cas de vente viagère, le prix de vente est généralement constitué d’une rente et d’un bouquet
(non obligatoire):

Le bouquet :
Somme d’argent versée au comptant par l’acquéreur au vendeur, le jour de la vente. Ce montant vient en déduction du capital de la rente. Le versement d’un bouquet n’est pas obligatoire et ne peut être chiffré selon un pourcentage (attention aux informations erronées précisant qu’un bouquet représente par exemple 20 % de la valeur du bien).

Dans certains cas, le bouquet peut être constitué selon un pourcentage sur la seule valeur d'occupation.

La rente :
Versée mensuellement, son montant est calculé suivant la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur, son âge et son sexe. Si le vendeur est seul, on parle de viager à une tête; si le vendeur est un couple, on parle de viager à deux têtes, avec réversibilité totale au profit du survivant.

L’indexation :
La rente est indexée chaque année à la date anniversaire de l'acte de vente, suivant un indice publié par l’I.N.S.E.E, généralement l’indice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef de famille est ouvrier ou employé, série France entière, hors tabacs .

En cas de libération anticipée des lieux par le vendeur, le montant de la rente atteint à cette époque, compte tenu de l’indexation, doit être majoré suivant les conditions fixées au contrat de vente.

Garantie de paiement :
Le vendeur doit dans tous les cas exiger une garantie sur le bien vendu, garantie dite privilège de vendeur.

Cette garantie sera assortie de l’action résolutoire qui permettra au vendeur de reprendre la propriété du bien et d’avoir pour acquis les rentes précédemment encaissées.

Fiscalité du crédirentier :
La rente viagère est imposable suivant un barème fiscal qui accorde au crédirentier un abattement en fonction de son âge :

- De 62 à 71 ans révolus, l'abattement représente 60 % de la rente annuelle déclarée
- De 72 à 81 ans révolus, l'abattement représente 70 % de la rente annuelle déclarée
- De 82 à 91 ans révolus, l'abattement représente 80 % de la rente annuelle déclarée
- Plus de 91 ans révolus, l'abattement représente 90 % de la rente annuelle déclarée

La fiscalité est déterminée une fois pour toutes, à la date du premier versement de la rente.

Avec le Cabinet VIAGERS DE LYON
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